社有マンション（社宅・寮）の老朽化による課題と借り上げ社宅への転換

高度経済成長期からバブル期にかけて、企業は福利厚生や人材確保を目的に社宅・寮を自社で保有してきました。しかし建設から30～40年が経過した今、多くの物件で老朽化が進み、外壁のひび割れや給排水管の腐食といった“目に見える劣化”に加え、電気容量不足や配管・設備の劣化といった“見えないインフラの問題”まで表面化しています。これらは単に“物件が古い”というだけでなく、維持管理コストの増加や安全性の低下など、企業にとって無視できない経営リスクへと変わりつつあります。

さらに社宅・寮の老朽化は、入居者の不満にとどまらず、口コミなどを通じて企業イメージにも影響が及びます。こうした情報が可視化されやすくなったことで、採用活動にも波及し、「社宅制度の有無」だけでなく、どのような住環境を提供しているかが企業選択の判断材料として見られるようになっています。

本記事では、老朽化した社有マンション（社宅・寮）が社員・企業双方に及ぼす影響を整理し、解決策として注目される借り上げ社宅への移行について紹介します。 

老朽化した社有マンション（社宅・寮）が抱えるリスク

社有マンション（社宅・寮）の老朽化による影響は、居住者と企業の両方に現れます。ここからは、居住者側と企業側、それぞれの視点で起こりやすいリスクを整理していきます。

居住者側に起きやすいリスク

社有マンション（社宅・寮）の老朽化は、居住者である社員の生活に大きな負担をもたらします。主に日々の暮らしの中で積み重なる「慢性的なストレス」と、設備不良や故障などによる「突発的なトラブルによるストレス」の両面で現れる点が特徴です。

一般的な賃貸住宅であれば、不満があれば引っ越すという選択肢があります。しかし社有マンション（社宅・寮）は福利厚生として提供されている性質上、費用面のメリットもあるため、簡単には退去しにくい構造があります。そのため、生活上の不便や不満が表面化しにくく、結果として問題が長期間放置されやすいという課題を抱えています。下記で、具体的なトラブルの内容について深掘りしてみましょう。

慢性的なストレス：安全面・防犯面への不安

築年数の経った社有マンション（社宅・寮）では、オートロックや防犯カメラといった近年では一般的になりつつある設備が整っていないケースも珍しくありません。こうした設備の不足は、入居者が日常的に防犯面のリスクを意識せざるを得ない状況につながり、安心して暮らしにくい要因となってしまいます。

住環境に対する不安が続くと、社宅制度の利用をためらい、実家からの通勤を選んだり、自費で賃貸物件を借りたりする人が増えるなど、制度自体の利用率が下がってしまう可能性も考えられます。

慢性的なストレス：現代のライフスタイルとのミスマッチ

老朽化している社有マンション（社宅・寮）では、Wi‑Fi環境が整備されていなかったり、間取り的にテレワーク用のスペースを確保しづらかったりするケースもあります。また、収納量が少ない、トイレ・浴室などの水回りは共用など、昔のスタイルを前提とした設計がそのまま残っていることも少なくありません。 

こうした設備や間取りのミスマッチは、多様化や生活の自由度を重視する現代において、大きな不満要素となりやすいポイントです。日々の生活に直結する部分であることから、社員のストレスにつながりやすい点と言えるでしょう。

突発的なトラブルによるストレス：設備の不具合

築30年を超える建物では、給排水管などの設備に経年劣化が現れてきます。その結果、漏水や設備不良が発生し、室内の家電や私物などに影響が及ぶ可能性も発生します。

また給湯設備が不調となり、冬場に一時的にお湯が使えなくなるといった状況も起こりえます。こうしたトラブルは生活上の不便にとどまらず、在宅勤務が増えた現在では、仕事環境にも影響を与える要因になりかねません。

このような出来事が重なることで、住まいへの不満が会社全体に対する不満へと移行する場合もあります。結果として、企業への信頼感やエンゲージメントに影響を及ぼす可能性がある点は、見過ごせません。

企業側で起きやすいリスク

業務負荷：突発的な修繕対応によるコストと工数の増大

社有マンション（社宅・寮）では、建物の修繕や設備更新、清掃、害虫駆除といった定期メンテナンスに加え、エレベーターや給湯設備の更新など大規模な工事も欠かせません。老朽化が進んだ建物は、一ヶ所の修繕が完了しても別の不具合が発覚することが多く、対応が連鎖的に発生しやすくなります。

その結果、人事・総務担当者は居住者からの問い合わせ対応や現地確認、業者調整に追われ、本来注力すべき業務に時間を割けなくなる状況が生まれます。

さらに、突発的な修繕は予算計画を大きく揺さぶる要因にもなります。年度途中や期末に想定外の費用が発生すると、そのたびに稟議や経営陣への説明が必要となり、担当者の事務負担と精神的負担の双方が増大することになります。

安全配慮義務・管理責任に関するリスク

企業が社員向けに住居を提供する場合、一定の安全配慮が必要です。地震時の耐震性や共用部での事故、設備不良による体調不良など、住環境に関係するトラブルによって企業の管理体制が問われる可能性があるからです。

近年は、コンプライアンスやESG（Environment（環境）、Social（社会）、Governance（ガバナンス（企業統治）を考慮した投資活動や経営・事業活動）の観点から、社員の住環境に対する配慮も企業評価の一要素として見られる傾向があります。これらは外部からは見えにくいものの、問題が表面化した際には、説明や対応のあり方が注目されやすい領域と言えるでしょう。

採用力への影響

大和ライフネクストが2024年に実施した「2025年卒学生向け調査」では、企業選びで重視する項目の1位が「福利厚生の充実」（44.3％）、2位が「給与の高さ」（39.8％）という結果でした。つまり求職者にとって、福利厚生は給与以上に企業選択を左右する要素となりつつあります。

さらに、「魅力を感じる福利厚生」の上位には「住居」が含まれており、企業がどのような住環境を提供しているかは、応募段階の興味度合いや内定後の意思決定にも影響を及ぼす可能性があります。社有マンション（社宅・寮）が老朽化している場合、その印象が採用力の低下につながるリスクは否めません。

出典｜採用力強化のポイントは福利厚生！？ 2025年卒・Z世代の就活トレンドを知る【採用に関する調査】

「保有」から「利用」へのシフトで課題を解決

修繕や建て替えに多額の資金を投じる場合、その後の管理や更新を含めて長期的な対応が必要になります。また、人員構成や勤務地の変化が起こりやすい企業では、特定の場所に住居を固定することが、運用面での負担につながるケースも考えられます。

こうした課題を背景に、社宅・寮を「自社で保有し続ける」ことについて、見直しを検討する企業も増えています。そこで注目されることが多いのが、社宅・寮を資産として保有するのではなく、外部のリソースから住まいを確保する「借り上げ社宅」という考え方です。

固定資産を保有することによる経営負担と借り上げ社宅の優位性

社有マンション（社宅・寮）の場合、入居率に関わらず建物は固定資産として計上され、維持管理費、固定資産税、保険料といった各種コストが継続的に発生します。空室が増えてもこれらの費用は減らないため、経営面では負担が固定化しやすいのが特徴です。

一方、借り上げ社宅であれば、エリアや人員の増減に応じて契約数を柔軟に調整でき、不要な空室コストを避けることができます。

さらに、老朽化した社有マンション（社宅・寮）を建て替える場合は、2025年4月以降の省エネ基準への適合が必須となり、性能検討や省エネ適合性判定に必要な申請対応などの追加業務が発生します。借り上げ社宅を選択すれば、必要な住環境の水準を確保しつつ、建築に伴う実務負担や長期的なコスト増のリスクを抑制できます。

企業フェーズの変化に対応しやすい柔軟な運用

企業の成長段階に応じて、拠点の新設・移転・縮小などの変化が生じることは珍しくありません。その際、社有マンション（社宅・寮）があると、立地の固定化や空室リスクがネックとなり、事業展開の柔軟性を損なう場合があります。

一方で借り上げ社宅を活用すれば、社員の配属先や働き方の変化に合わせて住まいを選び直すことが可能です。テレワークの普及により、「会社からの距離」だけではなく、生活環境や利便性を重視する傾向も強まっており、柔軟に住まいを提供できる仕組みは企業・社員双方にとってメリットとなります。

借り上げ社宅への切り替えがもたらす経営メリット

社有マンション（社宅・寮）から借り上げ社宅へ移行することは、老朽化リスクの回避にとどまらず、内部リソースの最適化やキャッシュフローの安定化につながる経営判断にもなります。

まず挙げられるのが、管理業務の効率化です。退去時の敷金精算やクリーニングなどの手続き、鍵の引き渡し、クレーム処理といった煩雑な事務作業を管理会社に委託することで、人事・総務担当者は本来注力すべき業務に時間を割きやすくなります。

加えて、コスト構造が明確になる点も大きなメリットです。社有マンション（社宅・寮）では読みにくい「修繕費」などの突発的な支出が減り、毎月の負担が賃料中心に整理されることで、予算計画の精度が向上します。また、借り上げ社宅は企業の資産ではないため、固定資産管理が不要となります。その結果、相対的に税務処理がシンプルになり、社宅制度を無理なく運用できる体制を整えやすくなります。

まとめ：企業の未来を支える住まいの考え方

まずは現状の課題の棚卸しを行い、「社有マンション（社宅・寮）を維持し続ける場合の負担」と「借り上げ社宅に移行する場合の運用設計」を並べて比べるところから始めてみるのはいかがでしょうか？

社有マンション（社宅・寮）を見直す際の導入ステップ

社有マンション（社宅・寮）の運用を見直す際にまず考えたいのは、現在の制度が「どのような役割を担っているか」そして「それが目的に合致しているか」です。転職者や単身赴任者の受け皿として使われているのか、採用競争力を高めるために機能しているのか、あるいは慣習として残っているだけなのかなど、役割や目的によって、見直しの方向性は大きく変わります。

次に、将来を見据えた視点も欠かせません。今後の人員構成や働き方、拠点のあり方を踏まえたとき、現在の社有マンション（社宅・寮）がどこまで対応できそうかを考えてみます。「このまま維持した場合に起こりそうなこと」「形を変えた場合に得られそうなこと」を並べて整理すると、判断材料が見やすくなります。

もちろん、制度を変更する場合でも一度にすべてを切り替える必要はありません。新しい方法を一部から試したり、既存の選択肢と並行して利用したりすることで、実際の運用感をイメージしながら進めるのも良いでしょう。

最後に大切なのは、社内での共有です。なぜ見直しを検討しているのか、何を大切にしたいのかを言葉にしておくことで、社員や関係部署との認識のズレを減らしやすくなります。社宅制度は「決めて終わり」ではなく、運用しながら調整していく仕組みとして捉えることが、結果的に無理のない移行につながります。

法人向け賃貸社員寮「エルプレイス」のご提案

この記事をご覧になり、もし借り上げ社宅を選択肢として検討されるのであれば、法人向け賃貸社員寮「エルプレイス」を候補に加えてみてはいかがでしょうか。

エルプレイスでは、鍵の受け渡しや修繕対応など、社宅・寮の維持管理に伴う煩雑な手間を大幅に削減できます。さらに、一棟まるごとの利用はもちろん、必要な分だけ1部屋単位での利用や、一定期間のみの利用も可能です。初めて借り上げ社宅の運用を検討される企業様でも、導入しやすい柔軟な仕組みとなっています。

社有マンション（社宅・寮）の運用についてもご相談可能

社有マンション（社宅・寮）を手放すべきか悩んでいる、または手放せない事情があるなどの場合は、以下のようなご提案も可能です。

• 管理業務は大和ライフネクストが行いつつ、必要戸数のみ借り上げ社宅として利用
• 保有している建物を自社寮として継続しつつ、大和ライフネクストが空室の募集業務を実施

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